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郁亮万科转型决心从未改变

来源新京报 2019-03-26 16:34中国投资咨询网 A-A+

3月26日上午万科在深圳举行2018年?#23548;?#21457;布会万科董事会主席郁亮携总裁首席执行官祝九胜首席运营官张旭首席财务官孙嘉董事会秘书朱旭共同出席

昨晚万科发布2018年?#23548;?#25253;告报告显示2018年万科实现营业收入2976.8亿元归属于上市公司股东的净利润337.7亿元同比分别增长22.6%和20.4%实现销售金额6069.5亿元同比增长14.5%各项指标显示地产下行周期万科仍保持稳定的增长

去年以来万科因为“活下去”“基?#20061;?rdquo;“收敛聚焦”等频频站上风口浪尖 发布会现场郁亮回应称“去年下半年以来万科的内部讲话变成了公开讲话造成了很多困扰让大家操心了说活下去是对自己人说的万科是一个危机感驱动的公司而不是危机驱动的公司这一点上分别很大”

地产主业不再拖后腿万科营收同比?#38505;?2.6%

郁亮说行?#23548;?#20013;度上升已是事实2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额超过1/8TOP10是26.9%超过1/4这说明竞争正变得越来越激烈而且主要是重量级选手之间?#21335;?#20114;竞争

的确如此头部?#31185;?#20013;的竞争日趋激烈碧桂园2018年实现权益销售额5018.8亿元折算流量销售额后排名第一万科以6069.5亿元销售额排名第二恒大则是排名第三销售额为5513亿元

?#26434;?#19975;科来说失去规模“老大”位置后其销售增速14.5%也创下?#31169;改?#30340;最低?#36824;?#30456;比2017年仅增长1.01%的营业收入万科在2018年的增幅达到22.6%这主要得益于地产开发业务增速的?#38505;ǡ?017年万科营业收入增速?#31995;?#20027;要是地产开发业务拖了后腿同比下降0.48%

?#26434;?#33829;业收入的?#38505;?#26417;旭表示主要还是得益于在2018年结算项目中主要是来?#26434;?016年2017年的结算项目中这些项目中卖价比较高净利润比较高一些导致2018年的结算毛利率相?#26434;?#25152;提升

此外据?#23548;?#25253;告显示截至去年?#31069;?#19975;科合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算合同金额合计约5307.1亿元较上年末分别增长25.2%和28.1%这将为新一年万科营业收入和利润增长提供保障

获取新项目227个耗资1351.4亿元

虽然规模一直稳居行业前三但是万科土地储?#36214;?#27604;碧桂园恒大不具优势近两年来万科在土地市场动作不断

根据?#23548;?#25253;告2018年万科获取新项目227个总规划建筑面积4681.4万平方?#31069;?#26435;益规划建筑面积2490.2万平方?#31069;?#26435;益地价总额约1351.4亿元新增项目均价为5427元/平方米按建筑面积计算其中82.6%的新增项目为合作项目按建筑面积计算其中72.1%位于一二线城市?#35805;?#26435;益投资金额计算81.4%位于一二线城?#23567;?/p>

这也是连续两年万科新增项目超过200个2017年万科获取新项目216个总规划建筑面积4615.4万平方?#31069;?#26435;益规划建筑面积2768.1万平方?#31069;?#26435;益地价总额约2188.9亿元新增项目均价为7908元/平方米

截至报告期末万科总土地储备在1.5亿平方米左右具体来看在建项目总建筑面积约9012.7万平方?#31069;?#26435;益建筑面积约5402.1万平方?#31069;?#35268;划中项目总建筑面积约5936.2万平方?#31069;?#26435;益建筑面积约3579.6万平方米此外万科还参与了一批旧城改造项目按当前规划条件权益建筑面积合计约347.7万平方米

再提基?#20061;̣?#27599;个业务都有自己的基?#20061;?/p>

“基?#20061;?ldquo;成为此?#25105;导?#21457;布会上出?#21046;?#29575;较高的词也是万科2019年发展的关键词

发布会现场郁亮以微软做比喻“微软在过去二十年也经历很多转型微软是靠windows起?#19994;模?#20043;后他做过手机成功吗不成功之后做第一代电脑Surface成功吗?#24247;?#19968;代没成功第四代才成功但到了今天微软的云AI成为全球领?#21462;?#25903;持微软不?#31995;?#36716;型中间有失败有成功能走到今天靠?#35009;靠?#24494;软的基?#20061;windows基?#20061;?#25552;供转型发展的资金利润

在2018年?#23548;?#25253;告中的致股东中郁亮表示“基?#20061;?rdquo;将是万科2019年最重要的词汇“先求得根基的稳固才能更好地开枝散叶先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解练好经营管理的内功才能为转型奠定更坚实的基础”

郁亮此前完整阐述“基?#20061;?rdquo;是在去年12月17日举行的万科2019年目标与行动沟通会上基于经济下行压力人口?#38382;?#38754;临“少子化”挑?#20581;?ldquo;房住不炒”的基调以及头部竞争加剧行业转型面临困难等诸多背景郁亮提出要“收敛聚焦巩固提升基?#20061;?rdquo;郁亮指出基?#20061;?#26159;指保证万科“活下去”的关键脱离基?#20061;?#23558;失去“活下去”的根

发布会现场郁亮进一步解释每个业务都有自己的基?#20061;̣?#32780;不是只有开发业务别的就不做了我们围绕每个业务的基?#20061;?#24178;?#35009;?#35753;他把业务做得更好?#26434;?#29289;业而言基?#20061;?#23601;是住区物业服务虽然住区服务可能不是最赚钱的但它仍然是物业的基?#20061;̣?#22240;为万科客户的口碑?#28304;?#20026;基础所以每个BGBU以及总部三大中心都要?#19994;?#33258;己的基?#20061;H?/p>

谈收敛聚焦不是砍树而是修剪枝叶

2012年万科正式提出“城?#20449;?#22871;服务商”战略开启多元化战略截至目前万科的多元业务涉及到物流地产租赁住房物业服务长租公寓养老滑雪度假与文化娱乐等方面部分业务甚至在规模上位居全国前?#23567;?/p>

?#36824;?#23601;目前看来万科的主要营业收入以及利润来源主要是住宅开发多元化业务贡献有限?#28304;?#22312;投入阶段在2018年2976.8亿元的营业收入中房地产开发业务贡献了2846.2亿元占比95.6%虽然比2017年下降了0.3个百分点但仍是绝对主力而包括物业服务在内的企业业务贡献占比仅4.3%

郁亮也表示若干年前包括万科在内很多同行都尝试转型但是行业转型是非常不容易的“做新业务的时候让赚大钱的人去赚小钱?#35759;?#22826;大到今天为止坦?#35782;?#35328;似乎没有?#35009;?#29305;别成功的转型案例”

转型不?#20303;?#31454;争加剧房住不炒以及来自宏观层面的压力和机会令万科喊出“活下去”“收敛”和“聚焦”成为企业战略

“收敛”和“聚焦”战略也让市场猜测万科聚焦地产开发业务收缩多元业务?#36739;ߡ?#21516;?#20445;?#30456;比于以往万科2018年?#23548;?#25253;告中?#26434;?a href="/reports/1472yanglao.shtml" class='innerKeywords' target='_blank'>养老教育等多元业务的表述篇幅大大减少

?#26434;?#19975;科来说地产开发主业之外的多元业务在其未来发展版图中将扮演?#35009;?#35282;色万科?#26434;?#26032;业务是否是收缩战略

郁亮表示2012年万科得出判断房地产市场进入白银时代万科?#37096;?#22987;转型这六七年以来万科?#26434;?a href="http://d.ocn.com.cn/analyse/gansu/baiyinshi.shtml" class='innerKeywords' target='_blank'>白银时代的判断对转型艰巨性的认识从事转型的决心也从来没有改变过

?#26434;?#22522;?#20061;?#19982;转型的关系郁亮表示收敛聚焦是阶段性的总结和调整聚焦收敛不是砍树而是修剪枝叶适当修剪枝叶大树才能把根扎得更深让树干更粗?#24120;?#28982;后才能结出更多的果实“先求根基的稳固才能开支散叶”

关键词万科 转型
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