导语

——绿城将大部分股权转让给融创反映了当下房地产行业的大趋势资金情况不佳的房企正在成为被兼并的对象房地产企业是否还有兼并的价值谁会成为大鱼又有谁会成为小鱼被吃掉

 

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北部湾经?#20204;?#27010;况

广西北部湾经?#20204;?#33258;2006年3月成立以来经过7年多的开发经济快速增长现代产业体系快速兴起基础设施快速完善亿吨大港快速崛起大开发格局快速形成成为广西经济发展的龙头西部大开发的引擎中国沿海沿边经济开发的重要亮点中国与东盟合作的重要通道


GDP总额2013年广西北部湾经?#20204;GDP4817.43元占广西的33.5%其中南宁市2013年GDP2803.54亿元北海市2013年GDP735亿元防城港市2013年GDP525.15亿元钦州市2013年GDP753.74亿元


产业发展方面一批重点项目相继建成投产一批东西部产业转移项目纷纷进驻逐步形成石化电?#26377;?#24687;林浆纸一体化冶金新材料轻纺机械装备制造磷化保税物流等为特色的产业体系重点规划建设14个重点产业园区规划总面积698平方公里已开发面积超高跟200平方公里2012年底完成工业产值3324亿元有10个园区工业产值或贸易额超过100亿元成为北部经?#20204;?#22686;长最快发展潜力最大的经济增长亮点


港口建设方面经过7年多的发展广西北部湾港已建成泊位234个万吨级以上63个拥有集装箱班轮航线30多条每周50多个班次与世界100多个国家和地区200多个港口通航海?#23435;?#27969;网络已伸向全球2013年完成货物吞吐量1.87亿吨其中集装箱100.33万TEU


保税物流体系建设方面北部湾经?#20204;?#20445;税物流体系基本建成服务华南西南中南面向东南亚的北部湾供应链日渐成型钦州保税港区凭祥综合保税区南宁保税物流中心等相继建成并全部投入运营北海出口加工区扩建B区?#19981;?#24471;国务院正式批准一批现代物流园区已经建成


房地产行业便宜中显露价值

事实上自2011年下半年开始陷入资金链困境的绿城已经多次出让股权在先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国后九龙仓又在2012年以51亿港元入股绿城成为绿城中国第二大股东


绿城中国董事长宋卫平称不排除两年内再次减持绿城股份主要看未来中国房地产市场的发展若这一表态兑现意味着曾经盛极一时的绿城中国将完全易主宋卫平也将逐步淡出房地产市场


而回顾绿城的兴衰史则可以归咎于宋卫平及高管团队在决策?#31995;?#22833;误在2010年房地产遭遇严厉调控之际储备了过多的土地和项目杠杆率过高导致后来不得不收缩阵线断臂求生并最终选择出售套现


但在房地产狂飙的时代又有谁?#24066;?#38169;过只能在?#25910;?#29983;存的资本丛林中勉力支撑相比之下融创少帅孙宏斌的做法?#22270;?#36827;多了即?#36141;?#20316;方悲观如斯融创依然坚持着激进扩张的路线在高负债率下进行收购


据估算收购完成后融创净负债率将上升近40个百分点突破100%的警戒线并可能影响到融创的现金流


房地产行业的低迷和悲观的前景使得A股上市地产公司估值不断下移同样H股上市地产公司估值也日渐低迷


但中银国际分析师李苗献指出中国房屋价格确实有调整压力但考虑到城镇化进程中城市人口仍将稳步增加中国的城市房屋数量实际上并未明显过剩只是过高的价格抑制了潜在购买需求当前中国房地产价格普遍偏高但其作为一种享受中国城镇化红利的优质资产的性质并未改变

谁会成为大鱼谁会被大鱼吃掉

在过去十年房价处于?#20013;?#22686;长市场规模不断扩大阶段因此企业只需要采用囤地高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张


但是随着调控的不断加码特别是房产税不动产登记等组合拳的共同作用造成房价未来涨幅受限同?#20445;?#24066;场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制房地产市场难有逆周期操作?#21344;?/p>

未来而言房地产已经过了轻松赚钱的时代中小型区域型房企走出去会更困难异地扩张的拿地成本和市场风险更大而且一二线城市的发展机会也远大于三四线城市而进入一二线城市的门槛非常高


房地产企业唯有通过成?#31350;?#21046;和品牌溢价来提高利润率通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率通过创新融资模式来增加企业资金效率和安全


海通证券房地产分析师涂力磊预计在行业大背景下外部资金强势介入或者企业之间协议合作都将成为市场后期热点资金实力雄厚和海外融资渠道畅通是进行主动收购的重要条件而是否具有股权激励将决定该公司成长意愿的强弱


涂力磊指出未来股中的万科保利招商金地以及H股中的恒大碧桂园龙湖融创等优质大市值有望未来主动收购低估值的地产公司


而诸如金融街福星股份中航地产阳光股份京投银泰天房发展华鑫股份等A古上市公司和首创置业银建国际上海证大中华国际佳兆业集团等H股上市公司由于第一大股东持股比例在30%以内估值和市值都?#31995;ͣ?#21017;有可能成为被收购的对象

听听网友的声音

网友“紫气东来”

兼并形成巨头巨头滋生寡头寡?#21453;?#26469;垄断垄断规避竞争无竞争带来高价格房地产价格在未来将继续上涨

网友“有一说一”

房价真是让买了房希望猛涨没买房的希望猛跌除了牟利投资的外刚性需求的也这么想这到底问题出在哪里

网友“流沙河”

中国的房地产就像一个气球十几年被注入的泡泡?#23545;?#36229;过了它的容积率到如今地方政府开发商砖家还在拼命给气球打气我似乎听到了气球的撕裂声或许气球快爆了

网友“沅肜”

国企背景房企必胜虽然会有收购行为发生但是强龙去斗地头蛇的可能还是?#31995;ͣ?#19981;是资金和市?#24403;?#25340;顶多是互相合作

结语

房地产制度改革需要在市场保持稳定的前提下进行由于当前市场仍处在波动之中因此短期内政策层面不会发生重大变化


房地产市场下行为产业资本和资金实力雄厚的上市地产公司兼并收购其他企业打下基础

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