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地产告别蒙眼狂奔时代 龙湖集团今年锁定2200亿销售目标

来源证券日报 2019-03-27 11:53中国投资咨询网 A-A+

头部房企对市场的预?#24615;?#21457;趋同“从业者并不轻松”已成开发商共识另外一个共识则是未来的市场将是真正高手之间的过招正如龙湖集团在?#23548;?#25253;告中所示企业之间的竞争从过往规模速度等单一维度日益转化成为涵盖产品服务运营?#26102;?#31561;全方位的竞争

“水大鱼大蒙眼狂奔的时代注定一去?#29615;担?#20013;国城市化进程的能量是房地产继续前行的根本驱动”3月25日龙湖集团董事长吴亚军在其2018年财报中如此?#21019;?#25151;地产的未来

回顾龙湖2018年?#23548;?#20250;“稳健”是高频词汇?#23548;险?#20063;是龙湖多年奉行的经营策略值得注意的是龙湖不舍弃销售规模确定2019年销售目标2200亿元同时已开始更看重回款率利润等综合销售质量2018年龙湖销售回款率达到85%以上核心净利增长31.5%达到128.5亿元

归属于股东净利润达162亿元

加大分红力度

2019年是龙湖集团上市10年当前市值接近1600亿港元在刚刚递交的2018年成绩单龙湖集团跨入了“2000亿阵营”并保住了60%以内的净负债和25%以上毛利率的两条红线

据龙湖集团?#23548;?#25253;告显示2018年全年龙湖合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元?#36824;?#23646;于股东的净利润162.4亿元减除少数股东权益评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元同比增长31.5%毛利同比增长61.8%至395.3亿元毛利率为34.1%核心税后利润率为14.7%核心权益后利润率为11.1%全年合计派发股息每股0.99元同比增长30.6%

?#28304;ˣ?#40857;湖集团CFO赵轶表示2019年是公司上市10年管理层将派息比率提高到45%已考虑到特别息未来也希望龙湖的股东能?#20013;?#25910;获稳稳的幸福另外一个让股东比较满意的是龙湖集团CEO邵明晓表示未来三年龙湖核心盈利增幅会在20%以上

能够保证利润的增幅空间底气之一来?#26434;?#22303;地成本?#30446;?#25511;性在龙湖的经营原则中在拿地投资方面“买地一直比较偏谨慎乐观通常不会买地王”在土地市场“以频率换概率”之外龙湖对找合作方联合拿低成本土地模式早已驾轻就熟加上产品端提升溢价水平的能力为其收入和利润提供强大保证2018年龙湖已售未结合同销售额超过1900亿元单价?#31185;?#26041;米在1.5万元至1.6万元之间毛利率达25%以上

数据显示2018年龙湖深耕都市圈城市群新进入11个城市新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米平均权益收购成本?#31185;?#26041;米5297元拿地支出约为730亿元其中大湾区土地储备货值已达530亿元为中长期销售质量护航此外龙湖方面表示集团将把握窗口期强管控价格策略弹性供货做有回款的签约有利润的回款一旦市场起势龙湖将快速调整销售策略跟上大势

保证利润空间的底气之二则来?#26434;?#36164;金成本远低于行业平均水?#20581;?#25968;据显示在资金成本上行融资艰难的2018年龙湖全年平均借贷成本保持4.55%低位平均贷款年限5.88年净负债率为52.9%

事实上这也是龙湖?#24515;?#21147;将商业长租公寓这类投资性业务作为主航道业务的砝码

主航道业务?#29615;?#25286;上市

地产开发支撑持有物业投入

2011年龙湖将“持商业”确定为战略方向之一此后4年龙湖抓住机遇投资多块地铁上盖项目这为其2020年实现60亿元租金的目标打下了基础定位相对偏城?#34892;?#38160;家庭城市中产阶层消?#30740;?#27714;进行丰富的业态组合让龙湖目前开业的29个商场整体毛利?#39135;?#36807;70%

2017年龙湖将长租公寓业务升级为另一主航道业务并立下2020年做到行业前三名实现营收20亿元以?#31995;?#30446;标

回顾2018年上述两大主航道业务正在按照既定计划发展截至2018年底龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米整体出租率为97.4%?#36824;?#23507;已开业5.3万余间整体出租率为50.1%其中开业3个月至6个月?#21335;?#30446;出租率为70.2%开业超过6个月?#21335;?#30446;出租率为87.4%截至年底累计将开业近10万间

“冠寓目前20%为重资产回报率和毛利?#35270;?#21830;业天街接近毛利率在65%-70%之间回报率预计达5%-6%可以覆盖资金成本”邵明晓表示这种业务?#38382;杂?#19968;些资金成本高的房企就未必合适“另外80%为租期比较长的中资产模式租期长达10年到20年单店毛利率35%以上净利率在12%-15%之间”邵明晓称长租公寓业务预计要到2020年才能盈利

至于外界关注的商业长租公寓和智慧服务这三大地产之外的主航道业务是否会分拆上市邵明晓表示四个主航道会形成协同不准备分拆

总体来说“上市十年有了?#26102;?#24066;场加持龙湖越来越稳健”2019年龙湖手握3500亿元可售货值去化率达到63%即可完成目标未来在龙湖的大盘面里不单一维度追求规模地产开发要支撑持有物?#23548;?#32493;投入实现有质?#24247;?#25972;体增长

关键词地产 龙湖集团
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