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廣州樓市的“金九銀十”風光不再已成定局

來源:投資快報 2018-11-02 10:50中國投資咨詢網 A-A+

  今年廣州樓市的“金九銀十”風光不再已成定局,成交能力明顯不如去年同期。廣州中原研究發展部表示,自今年6月以來,廣州一手樓成交量呈現不斷下滑的趨勢,目前周度成交量在1200宗低位水平已成常態,客戶觀望情緒并未減緩。事實上,剛剛過去的2018年10月(1-28日)廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為3790宗,較8月同期(5331宗)環比下滑21.3%,同比下滑40.4%。成交量再度插水下滑,跌至年內第二低(僅高于春節月3132宗)。

  業內人士認為,目前廣州整體樓市主要以買家市場為主導,二手成交方面,若業主若想加快促成成交,可能需要一定的讓利空間。部分“放高價”的盤源相對難以出手,或需較長時間的僵持。

  越秀多個板塊成交活躍

  黃埔大盤促銷積極求變

  上月,越秀區憑借教育資源雄厚,交通通達性優越等優勢資源的影響,上月多個板塊成交活躍,如東風東板塊板塊、小北路板塊、北京路板塊,10月成交均價分別為57872元/平、47484元/平、56692元/平。

  不僅越秀區,上月白云機場路板塊成交活躍度也有明顯的上升。板塊主打價格洼地的特點,以低價吸納剛需客群。上月機場路板塊二手成交均價僅25183元/平,套均總價為134萬元/套,入市門檻較低,受不少首次置業的剛需客戶所青睞。

  根據監控顯示,上月廣州一手住宅整體網簽7971宗,環比下跌30%。廣州中原研究發展部認為,受國慶周網簽速度放緩(795宗)以及部分項目于9月初“搶跑”推貨影響,10月整體成交不及9月;但對于去年同期,今年10月網簽量同比增加超2成,由此說明市場活躍程度較去年有所改善。

  此外,從數據上來看,上月增城、從化、黃埔3區網簽環比上升。但需要指出的是,增城數據中存在回遷房南山豐景花園、賽寶花園影響,假如將回遷項目進行剔除,上月增城實際網簽應在2100宗左右,該區上月交易網簽集中在中海聯睿品(267宗)、科慧花園(384宗)兩大項目,上述項目可見目前市場上增城區較受追捧的項目仍離不開性價比高、地鐵通勤等要素條件。

  從化區上月網簽530宗,環比上漲81%,為全市環比增幅最大的單區。主要拉動成交的珠江壹城(92宗)、保利桃花源(86宗),隨著14號線投入運營時間即將到來,預計四季度至未來一年從化地鐵沿線一二手市場將會受到更多買家關注。此外,黃埔區上月網簽1033宗,環比持平。該區已連續2月成交回升,并“擺脫”7、8月份僅3-4百宗網簽的尷尬情況。

  對此,廣州中原研究發展部認為,就該區10月成交情況來看,雖然上半年網簽主力知識城板塊進入供應減少階段,但由于9月以來多個在售大盤采取讓利措施,促使市場成交有所回升,其中萬科三盤(尚城、里享家、幸福譽)上月累計網簽409宗,越秀保利愛特城網簽181宗;上述項目均為國慶前后采取一定促銷活動的項目,可見在目前市場環境下,積極求變的項目仍然對買家存在較大吸引力。

  中心區公寓批量成交撐市外圍稍下滑仍是主力

  10月公寓市場成交進一步走高,整體共計成交1762套9.27萬㎡,成交面積環比上升24%,多個區域錄得成交且成交量保持上揚。

  上月外圍四區成交量稍有回落,共計成交992套5.38萬㎡,成交面積環比下跌15%,成交占比也下調至56%的近期低位。外圍四區成交量連續2個月破百套,花都、番禺兩區關注度下滑,上月分別成交393套、268套,環比分別下跌33%、28%;黃埔區則依靠若干項目批量成交貢獻,成交量達到222套,較9月上升10%,是外圍區唯一成交環比上升區域;南沙區上月收獲109套成交,成交連續下挫,不過可售項目減少是其中影響因素。

  上月中心區整體成交量高位,共計成交744套,環比上升320%,成交占比也達到42%的近期高位。不過,收獲成交的四區中,天河區成交量已達673套,貢獻中心區90%的成交量,其中兩項目批量成交撐市;此外荔灣、白云、海珠依舊成交較低位,分別貢獻38套、26套、7套,成交主力來自萬科海上傳奇、百信廣場、越秀星匯海珠灣。增城區譽山國際項目上月貢獻17套,助推該區整體成交量保持平穩;從化區則依靠碧桂園從化1960項目突破近期的零成交記錄。

  上月批量成交及整層交易案例保持突出表現,多個區域項目成交突出撐市,公寓物業投資需求繼續保持上升,此外上個月新增入市的項目,預計會在近期收獲市場的關注,近期市場的高位需求走勢將有望延續。

  庫存狀況:整體消化周期持續5個月下跌

  不過,雖然目前看來“旺季不旺”、買家觀望情緒濃厚,但是由于近段時間成交量提升,直接導致整體消化周期連續5個月下降,目前已降至9個月,為近一年以來最低水平,說明實際上廣州一手供求將出現相對緊張的趨勢,考慮未來備案價優化將進一步刺激購買力,建議意向買家不宜過分觀望而放緩入市步伐,錯過入市時機。

  事實上,上月中旬一手住宅市場還迎來備案價優化的“重磅”消息,這一利好出臺將有利于減輕買家購置壓力,預計將釋放后市活力;展望11-12月,包括番禺廣州亞運城、南沙越秀濱海新城、增城科慧花園在內的大盤接下來均有推貨計劃,熱銷項目+首付壓力減輕將刺激成交回升,一手市場出現“翹尾”行情可能性較大。

  另一方面,有業內人士認為,今年開發商樓盤項目“扎堆”十一同臺推貨的現象不如近年明顯;房企、買家對于“樓市黃金周”的態度正在發生變化,就目前情況而言,九月份至十二月均屬于樓市推盤、消化的集中期,項目間的“戰線”將較以往拉長。

關鍵詞:金九銀十 住宅市場
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