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限竞房火爆销售的场面并未出现 刚需客观望情绪?#29616;?/h1>
来源第一财经日报 2018-11-02 10:15中国投资咨询网 A-A+

今年6月以来大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对?#22303;?#30340;房源同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法

中指院数据显示截至10月20日北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证累计供应房源15268套其中16个项目有备案签约数据合计签约2292套备案签约率只有15%

显然“限竞房”火爆销售的场面并未出现刚需客观望情绪?#29616;أ?#32780;别墅“减配”入市?#35789;?#23456;中原地产首席分析师张大伟表示“所有限竞房项目现在看起码面临1~2年的难题要卖好唯一的办法就是价格杠杆了”

推出限竞房的目的就是为了平抑?#38505;?#30340;房价实现居者有其屋那么北京“限竞房”是否发挥了其应有的作用近日每日经济新闻记者实地走访了北京市多处限竞房项目试图揭示一个真实的“限竞房”现状

“必选题”里的喧嚣和隐忧

今年6月9日北京小雨但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号而房源只有194套

彼?#20445;?#28699;海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室限定均价52449元/平方米当日11时全部售罄10月30日每日经济新闻记者实探瀛海府销售人?#21271;?#31034;“(二期)就剩三四套房了您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了您要是今晚交钱那这?#36164;?#24744;的明天就不?#20918;?#35777;了”

这是北京首个入市的限竞房项目也是目前限竞房市场上去化?#39318;?#39640;的项目

?#29575;?#19978;早在2010年北京就率先进行“限房价竞地价”土地出让试点即在限定商品房最高销售价格的基础上竞争土地价格但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后这种方式一度绝迹

2016年“9·30”新政明确要在严控地价的同?#20445;?#23545;项目未来房价进行预测试点采取限定销售价格并将其作为土地?#20449;?#25346;条件的措施?#34892;?#25511;制房价快速?#38505;ǡ?#24403;年11月北京首宗“限房价竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创天恒中粮联合体以57.6亿元获得条件为“商业自持比例10%住宅自持比例100%”

到2017年末“限房价竞地价”成为北京土地出让的主流模式全年共成交43宗限竞房地块以该模式出让的土地从今年6月开始形成大规模住房供应并?#36824;?#20197;“限竞房”称?#20581;?#19968;些土地在出让时规定了“70/90”政策即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上

今年5月7日北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见意见要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比价差比高于85%?#20445;?#39033;目将由开发商直接作为商品房销售价差比不高于85%?#20445;?#23558;收购转化为共有产权住房6月北京市住建委公?#26223;?#25324;瀛海府旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息标志着首批限竞房正式入?#23567;?/p>

入市之初由于明显低于市场均价限竞房一度受到了市场追捧但是此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆顺销期?#23548;ۡ?#21516;质化?#29616;?#24050;成为常态区位已经不是主导热销的核心要素稀缺的环?#22330;?#30456;对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点

如今在北京的土地市场房企想要拿地这样的项目几乎成为“必选题”

10月19日北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地其中两宗位于亦庄的限竞房用地出人意料地引发了激烈竞价溢价?#39318;?#39640;超过24%而目前仅亦庄区域就有8个限竞房项?#23458;?#26399;竞争再加上新成交的用地供应量近万套

10月31日北京“银十”最后一场土拍结束其中首开金地联合体以26.4亿元代价拿下一块限竞房用地溢价率约27%商品住房销售均价不超过78148元/平方米(含全装修费用)且最高销售单价不超过82055元/平方米(含全装修费用)执行“70/90”政策

目前北京的限竞房基本集中在五环周边大部分受到出让条件“70/90”限制90平方米户型是主流因此按照一些公司的计划这些项目基本都定位为刚性改善型产品虽然限竞房的项目利润不算高但至少可以保证一定的盈利?#21344;?#19982;此同?#20445;?#30001;于项目价格已经确定企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续收益而是通过快周转实现资金的快速回流这也是房企不断拿下限竞房项目的主要原因

限竞房为市场带来了众多相对?#22303;?#30340;房源也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法近日每日经济新闻记者实地走访了北京市多处限竞房项目试图揭示一个真实的限竞房现状

 
 
关键词限竞房用 土地出让
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