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城市產業重構背景下 房地產市場面臨調整

來源:21世紀經濟報道 2018-11-02 10:52中國投資咨詢網 A-A+

  “大江南岸,一方沙洲”。古代被稱為“沙洲”的張家港,于1986年撤縣設市,是蘇州所轄最西邊、接壤無錫江陰的一個縣級市。張家港與蘇北一江之隔,不僅是蘇州距離上海最遠的一個區縣,也是目前為止蘇州唯一沒有被限購的區域。盡管銀行方面設置了貸款的審批條件,但在過往的2017年,它還是成為了上海、蘇南投資者的首選。隨著今年3、4月份樓市行情急轉直下,目前這座港口城市房價進入滯漲階段。與此同時,張家港也面臨產業重構與更新。

  記者走訪張家港了解到,城北華爾潤集團倒閉之后今年已被港資信義玻璃完成收購,目前重裝廠房擬重新投產;長城寶馬合資廠落地城西的高新開發區,不久將開建;城東塘橋華芳紡織集團主要生產線已轉移至新疆與蘇北,但與此同時,蘇南沿江高鐵軌道和高鐵站正在修建,據現場施工的工人們透露,高鐵軌道有望3年內鋪好開通列車,而非市場一直傳言的張家港通往上海的高鐵將會在2020年底通車。

  今年5月,國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部和中國鐵路總公司發布了《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》,明確提出“規劃協調、布局合理”,“量力而行、有序建設”,“站城一體、綜合配套”,“市場運作、防范風險”的基本建設原則,強調各地高鐵新城的開發建設需規范。

  城市產業重構背景下,房地產市場面臨調整。規劃建設中的沙洲新城、塘橋鎮等區域均出現成交放緩的情況,城東塘橋高鐵新城板塊已逐漸進入無全新現房銷售階段,目前在售的新房只有碧桂園東望。據現場工作人員透露,塘橋鎮在等待新城規劃的產業引入,目前土地市場暫無新地塊出讓。

  碧桂園仍然是三四線城市的主力軍,在張家港樓市里一直流傳著碧桂園“一城19子”的說法;新城、中梁等新晉力量則進入青黃不接階段,有極少量項目在售,但沒有新的土地儲備。

  房企開始加大二線城市布局的同時,對三四線城市的戰略下沉也出現了搖擺之勢。行業老大萬科在三四線城市發力明顯,今年5月,萬科聯手張家港知名房企金新城集團以17.8億、樓面價12713元拿下鍋爐廠地塊,項目擬于12月入市;10月30日,萬科以總價24.7億、650萬/畝的樓板價拿下金港鎮400畝商住地。此前的3月份,張家港引入生產光電產業巨頭康得新集團,打造康得新未來城,由蘇南萬科與康得新集團共同打造,總投資800億。

  產業重構下的城市新格局

  “原來街上人很多的,你看華芳集團的廠都搬到新疆和河南了,工人都回老家了。”10月中旬某天,白江(化名)對記者說,他原來是華芳集團的一名紡紗工人,后來工廠搬遷,自己是本地人,找不到工作了,就在一家私人老板開的小作坊里打工。白江家人兩年前在鎮上買的房子單價8000元/平方米不到,原來鎮上的大潤發都快倒閉了,自從碧桂園進入開發了尚東區等樓盤之后,房價突然就漲了起來。

  過往張家港擁有冶金、紡織、化工、機電、建材和糧油加工等六大支柱產業,如今面臨產業結構調整。一個事實是,未來張家港不僅有康得新集團主導的“兩園一城”,長城寶馬光束汽車項目也在今年10月宣布落戶張家港。

  根據《張家港市城市總體規劃(2011年~2030年)綱要》(以下簡稱《綱要》),未來張家港市中心城區的空間結構為“一主城”、“一副城”、“一公園”。其中,副城即為塘橋高鐵新城。張家港市惟一的高鐵站將建設在塘橋鎮,區位優勢明顯。

  城市格局重構之下,房地產市場也在變化,三四線城市在2017年樓市銷售良好的背景下,2018年上半年進一步加大土地供應,在各線城市中推地同比增幅最大。

  房企伺機進入。石榴集團就是自2017年以來第12家進入張家港的房企。今年1月,張家港錦豐鎮舉行2018年首次土地出讓,兩宗宅地均由石榴集團拿下,土地出讓金共計11.52億元,成交樓面價分別為6244元/平方米、6070元/平方米,均超過之前錦豐鎮的樓面價紀錄。

  然而,半年之后,張家港樓市漸凍。與之形成對比,2018年上半年,各地政府繼續加大土地供應,上海、北京、深圳等大城市先后出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃,落實“有效供給”,住宅用地推出量保持30%以上的增速。

  新城規劃利弊

  位于張家港地域中心位置-錦豐鎮的沙洲新城,原址是張家港傳統的工業園區——冶金工業園,頗有替代老城中心的意味。2010-2017年,七年的時間里,沙洲新城板塊逐漸成熟。然而,相比老城區與高鐵新城所在的塘橋鎮房價,沙洲新城由于配套還沒完善,新房房價并沒有溢價空間,甚至附近在售的回遷房,價格只有新房價格的2/3不到。

  記者不完全統計獲悉,目前沙洲新城均價1萬元/平方米左右,而市中心楊舍鎮多個樓盤均價已接近2萬元/平方米;塘橋在售的房價也達到了1.3萬元/平方米左右。

  由正榮地產、弘陽地產、新城、美好置業、碧桂園、明發地產、正黃7家房企聯合開發的十里錦繡,是沙洲新城較為知名的樓盤。據銷售人員介紹,項目投資客比例較高,包括常熟、無錫、昆山等均有客戶來投資。據了解,該項目地塊是正榮地產在2017年3月份拿下的,相比周邊幾個項目的地價較低,因此均價定在9000元/平方米左右。但成交情況下滑,也波及到這樣的項目。由于開發商還沒有什么促銷措施推出,銷售人員面對客戶談及的最大賣點也只有周邊的綠化環境。

  另一方面,業內人士告訴記者,早期張家港的政府機構搬到楊舍鎮,主要的教育、醫療資源也隨之落地楊舍鎮。而張家港城北的沙鋼廠周邊也不適宜人居,因此城北幾乎有1/3的人口都在楊舍鎮置業了。換言之,楊舍鎮已經消化了城北置換人群的1/3。這是張家港人對于沙洲新城接受度沒有那么高的原因之一。

  據沙洲新城營銷人員反映,2017年上海人在沙洲新城投資還挺多的,因此也帶動一些外地人來投資,“有一個盤當時是二期三期連著十天以內全部清掉的。那時候我們旁邊的酈景瀾庭,一天賣出了幾百套。”但他也表示,這樣的情況不再,最近有的樓盤一天只能賣出去幾套,有的1套也難賣了。

  一個事實是,張家港近期整體市場下行,尤其鄉鎮更加明顯,位于金港鎮的一個別墅項目由于備案價格較高、總價也比較高,開盤當天去化為零。

 
 
關鍵詞:住房城鄉建設 城市產業
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