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城市产业重构背景下 房地产市场面临调整

来源21世纪经济报道 2018-11-02 10:52中国投资咨询网 A-A+

“大江南岸?#29615;?#27801;洲”古代被称为“沙洲”的张家港于1986年撤县设市是苏州所辖最西边接壤无锡江阴的一个县级市张家港与苏北一江之隔不仅是苏州距离上海最远的一个区县也是目前为?#39038;?#24030;唯一没有被限购的区域尽管银行方面设置了贷款的审批条件但在过往的2017年它还是成为了上海苏南投资者的首选随着今年34月份楼市行情急转直下目前这座港口城市房价进入滞涨阶段与此同?#20445;?#24352;家港也面临产业重构与更新

记者走访张家港?#31169;?#21040;城?#34987;?#23572;润集团倒闭之后今年已被港?#24066;?#20041;玻璃完成收购目前重装厂房拟重新投产长城宝马合资厂落地城西的高新开发区不?#23186;?#24320;建城东塘桥华芳纺织集团主要生产线已转移至新疆与苏?#20445;?#20294;与此同?#20445;?#33487;南沿江高铁轨道和高铁站正在修建据现场施工的工人们透露高铁轨道有望3年内铺好开通列车而非市场一直传言的张家港通往上海的高铁将会在2020年底通车

今年5月国家发展改革委自然资源部住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见明确提出“规划协调布局合理”“量力而行?#34892;?#24314;设”“站城一体综合配套”“市场运作防范风险”的基本建设原则强调各地高铁新城的开发建设需规范

城市产业重构背景下房地产市场面临调整规划建设中的沙洲新城塘桥镇等区域均出现成?#29615;?#32531;的情况城东塘桥高铁新城板块已逐渐进入无全新现房销售阶段目前在售的新房只有碧桂园东望据现场工作人员透露塘桥镇在等待新城规划的产业引入目前土地市场暂无新地块出让

碧桂园仍然是三?#21335;?#22478;市的主力军在张家港楼市里一直流传着碧桂园“一城19子”的说法新城中梁等新晋力量则进入青黄不接阶段有极少量项目在售但没?#34892;?#30340;土地储备

房企开?#25216;?#22823;二线城市布局的同?#20445;?#23545;三?#21335;?#22478;市的战略下沉也出现了摇摆之势行业老大万科在三?#21335;?#22478;市发力明显今年5月万科联手张家港知名房企金新城集团以17.8亿楼面价12713元拿下锅炉厂地块项目拟于12月入市10月30日万科以总价24.7亿650万/亩的楼板价拿下金港镇400亩商住地此前的3月份张家港引入生产光电产业巨?#25151;?#24471;?#24405;?#22242;打造康得新未来城由苏南万科与康得?#24405;?#22242;共同打造总投资800亿

产业重构下的城市新格局

“原来街上人很多的你看华?#25216;?#22242;的厂都搬到新疆和河南了工人都回老家了”10月中旬某天白江(化名)对记者说他原?#35789;?#21326;?#25216;?#22242;的一名纺纱工人后来工厂搬迁自己是本地人找不到工作了就在一家私人老板开的小作坊里打工白江家人两年前在镇?#19979;?#30340;房子单价8000元/平方米不到原来镇?#31995;?#22823;润发都快倒闭了?#28304;?#30887;桂园进入开发了尚东区等楼盘之后房价突然就涨了起来

过往张家港拥有冶金纺织化工机电建材和粮?#22270;?#24037;等六大支柱产业如今面临产业结构调整一个事实是未来张家港不仅有康得?#24405;?#22242;主导的“两园一城”长城宝马光束汽车项目也在今年10月宣布落户张家港

根据张家港市城市总体规划(2011年~2030年)纲要(以下简称纲要)未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”“一副城”“?#36824;?#22253;”其中副城即为塘桥高铁新城张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇区位优势明显

城市格局重构之下房地产市场也在变化三?#21335;?#22478;市在2017年楼市销售良好的背景下2018年上半年进一步加大土地供应在各线城市中推地同?#20173;?#24133;最大

房企伺机进入石榴集团就是自2017年以来第12家进入张家港的房企今年1月张家港锦丰镇举行2018年首次土地出让?#38454;?#23429;地均由石榴集团拿下土地出?#23186;?#20849;计11.52亿元成交楼面价分别为6244元/平方?#20303;?070元/平方米均超过之前锦丰镇的楼面价纪录

然而半年之后张家港楼市渐?#22330;?#19982;之形成?#21592;x?018年上半年各地政府继续加大土地供应上海北京深圳等大城市先后出台住房发?#26500;?#21010;土地供给中长期计划落实“?#34892;?#20379;给”住宅用地推出量保持30%以?#31995;?#22686;速

新城规划利弊

位于张家港地域中心位置-锦丰镇的沙洲新城原址是张家港传?#36710;?#24037;业园区——冶金工业园颇有替代老城中心的意味2010-2017年七年的时间里沙洲新城板块逐渐成熟然而相?#22756;?#22478;区与高铁新城所在的塘桥镇房价沙洲新城由于配套还没完善新房房价并没有溢价空间甚至附近在售的回迁房价格只?#34892;?#25151;价格的2/3不?#20581;?/p>

记者不完全统计获悉目?#21543;?#27954;新城均价1万元/平方米左右而市中心杨舍镇多个楼盘均价已接近2万元/平方米塘桥在售的房价也达到了1.3万元/平方米左?#25671;?/p>

由正荣地产弘阳地产新城美好置业碧桂园明发地产正黄7家房企联合开发的十里锦绣是沙洲新城较为知名的楼盘据销售人员介绍项目投资客?#22756;?#36739;高包括常熟无锡昆山等均有?#31361;?#26469;投资据?#31169;?#35813;项目地块是正荣地产在2017年3月份拿下的相比周边几个项?#24247;?#22320;价?#31995;ͣ?#22240;此均价定在9000元/平方米左?#25671;?#20294;成交情况下滑也波及到这样?#21335;?#30446;由于开发商还没有什?#21019;?#38144;措施推出销售人员面对?#31361;?#35848;及的最大卖点也只有周边的绿化环?#22330;?/p>

另?#29615;?#38754;业内人士告诉记者早期张家港的政府机构搬到杨舍镇主要的教育医疗资源也随之落地杨舍镇而张家港城北的沙钢厂周边也不适宜人居因此城北几乎有1/3的人口都在杨舍镇置业了换言之杨舍镇已经消化了城北?#27809;?#20154;群的1/3这是张家港人?#26434;?#27801;洲新城接受度没?#24515;?#20040;高的原因之一

据沙洲新城营销人员?#20174;常?017年上海人在沙洲新城投资还挺多的因此也带动一些外地人来投资“有一个盘当时是二期三期连着十天以内全部清掉的那时候我们旁边的郦景澜庭一天卖出了几百?#20303;?rdquo;但他也表示这样的情况不再最近?#26800;?#27004;盘一天只能卖出去几套?#26800;?套?#26448;?#21334;了

一个事实是张家港近期整体市场下行尤其乡镇更加明显位于金港镇的一个别墅项目由于备案价格较高总价也比较高开盘当天去化为零

 
 
关键词住房城乡建设 城市产业
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